دراسة ورؤية
شهدت مصر خلال العقود الماضية حالة من الجمود التشريعي في مجال الإيجارات؛ إذ حافظت عقود الإيجار القديمة على شروط مجحفة للمالكين وقيم إيجارية ضئيلة جدًّا لا تكفي لصيانة الوحدات أو تطويرها. ومع تزايد الطلب على الإسكان وتفاقم أزمة العقارات، أدرك المشرّع ضرورة إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بما يضمن العدالة ويساهم في تطوير الاقتصاد العقاري. استجابةً لذلك صدر قانون الإيجار الجديد رقم164 لسنة 2025 و الذي يهدف إلى إنهاء عقود الإيجار القديمة عبر فترة انتقالية ووضع حد للجمود الذي عطل السوق العقارية. هذه الدراسة تسعى إلى شرح أبرز ملامح القانون وآثاره الاقتصادية والاجتماعية، مع التركيز على الفرص والتحديات التي يخلقها للمطورين العقاريين وللمجتمع ككل، وذلك في إطار تحليلي يستند إلى النصوص القانونية والمقالات الصحفية وتقارير الخبراء.
من المهم الإشارة إلى أن مكتب الدكتور مصطفى الروبي – محامون ومستشارون – سبق له تناول موضوع الإيجارات القديمة والحاجة إلى تعديلها في مقالات سابقة، وفور صدور القانون الجديد تناولنا لمقال نشرته بوابة اخبار اليوم الإلكترونية بتاريخ 22/9/2025 الدكتور مصطفى الروبي يكتب عن: قانون الإيجار الجديد وأثره على التطوير العقاري بين الفرص والتحديات ونؤكد أن هذه الدراسة هي امتداد لتلك الجهود، ونسعى من خلالها إلى تعزيز الوعي القانوني والاقتصادي حول الموضوع وتقديم مرجع شامل للقارئ العام والمتخصص
خلفية تاريخية ومبررات التغيير
طوال عقود، ظلت قوانين الإيجار القديمة تُطبق دون تعديل يذكر، فأفقدت العقارات قيمتها السوقية، وأدت إلى انتشار وحدات مغلقة أو مهملة بسبب ضعف العائد. كان هذا الوضع غير العادل يحد من قدرة أصحاب العقارات على صيانة ممتلكاتهم، ويمنع المستثمرين من ضخ رؤوس أموال في القطاع العقاري المصري. ووفقًا لبعض التقديرات، هناك بين مليون وثمانمئة ألف ومليونين وأربعمئة ألف وحدة سكنية كانت خاضعة لنظام الإيجار القديم، ينتفع بها بين ثمانية وعشرة ملايين شخص، فيما بقيت نسبة ليست قليلة من تلك الوحدات مغلقة. كما تراوح متوسط القيمة الإيجارية لهذه الوحدات بين عشر إلى خمسين جنيهًا شهريًا، وهو مبلغ لا يغطي حتى تكاليف الصيانة البسيطة.
أمام هذه الحقائق، رأى المشرّع أن ترك الوضع على حاله يضر بالاقتصاد والمجتمع. فجمدت الإيجارات القديمة جزءًا كبيرًا من الثروة العقارية دون استغلال، وشجعت بعض المستأجرين على عدم الاهتمام بممتلكات غيرهم. كما أثرت على تكلفة المعيشة وأسعار السكن، خاصة في المناطق الحضرية المكتظة. لذلك جاء قانون الإيجار الجديد لسنة ألفين وخمسة وعشرين لإعادة التوازن للعلاقة بين طرفي العقد ولتحرير السوق من القيود القديمة
أهم ملامح القانون الجديد
إنهاء العقود القديمة وفترة انتقالية
أهم ما يميز القانون الجديد أنه أنهى الامتداد التلقائي لعقود الإيجار القديمة. إذ نصّ على انتهاء العقود بعد فترة انتقالية محددة؛ سبع سنوات للوحدات السكنية وخمس سنوات للوحدات غير السكنية. وبعد انقضاء هذه الفترة، تعود العين المؤجرة للمالك، ويصبح بإمكانه التصرف فيها بحرية. هذا الإجراء يضع حدًا لما كان يُعرف بالعقود الأبدية ويعيد الحق في الملكية، لكنه في الوقت نفسه يمنح المستأجرين وقتًا كافيًا لتدبير أوضاعهم، ويحظر إخلاء أي مستأجر من مسكنه قبل توفير وحدة بديلة ملائمة
تصنيف المناطق وتحديد الزيادة الإيجارية
لم يقتصر القانون على إنهاء العقود القديمة، بل وضع آلية لتعديل القيمة الإيجارية تدريجيًّا وفقًا لمستوى المنطقة. فقد أوكل القانون للجان متخصصة تشكيلها المحافظات، مهمة تقسيم الأحياء إلى ثلاث فئات: مناطق متميزة، ومناطق متوسطة، ومناطق اقتصادية. تعتمد هذه اللجان على معايير مثل الموقع ومستوى الخدمات والبنية التحتية لتحديد الفئة التي ينتمي إليها كل عقار. وعلى أساس هذا التصنيف، تُحدد زيادة أولية في القيمة الإيجارية؛ إذ تتضاعف القيمة القديمة عدة مرات بحيث تقترب من القيمة السوقية، مع مراعاة حد أدنى لكل فئة. كما ينص القانون على زيادة سنوية ثابتة بنسبة معينة؛ وذلك لضمان تكيّف أصحاب العقارات مع السوق دون تعريض المستأجرين لقفزات مفاجئة. هذه الزيادات تهدف إلى تصحيح التشوهات السعرية المتراكمة منذ عقود
حماية المستأجرين والتزامات الدولة
رغم الانتصار الواضح للمالكين بحق استعادة أملاكهم، إلا أن القانون لم يغفل الجانب الاجتماعي. فقد اشترط توفير وحدات سكنية بديلة للمستأجرين الأصليين قبل تنفيذ أي إخلاء نهائي، ومنحهم مهلة زمنية مناسبة للانتقال. كما يسمح للمستأجر بطلب التمديد إذا ثبت أن الوحدة الجديدة غير مناسبة لظروفه، وينظم آلية اختيار الوحدات البديلة من خلال الجهات الحكومية المختصة. يتيح القانون أيضًا للمالك المطالبة باسترداد الوحدة قبل انتهاء الفترة الانتقالية في حالات محددة، مثل ترك الوحدة مغلقة دون سبب لمدة عام أو امتلاك المستأجر لمسكن آخر مناسب. وبهذا يضمن التوازن بين حق المالك في الانتفاع بممتلكاته وحق المستأجر في السكن الكريم.
قانون مكمل (المواد المدنية)
أقر المشرّع قانونًا مكملاً يحمل رقم مئة وخمسة وستون لسنة ألفين وخمسة وعشرين، لتلافي الثغرات التي قد تنشأ في عقود الإيجار الجديدة بعد انتهاء المرحلة الانتقالية. يهدف هذا القانون إلى إخضاع العقود الجديدة لأحكام القانون المدني العام، مع ضمان وضوح حقوق والتزامات الطرفين ومنع اللجوء إلى تحايل يعرقل تنفيذ القانون الأساسي. كما يمنح القضاء صلاحية حسم النزاعات بشكل سريع لضمان تطبيق القانون دون تعطيل
الأثر الاقتصادي والقانوني على السوق العقارية
من منظور اقتصادي، يُعد القانون الجديد تحولاً استراتيجيًا لتحرير السوق العقارية في مصر. فمن المتوقع أن يؤدي إنهاء عقود الإيجار القديمة إلى زيادة كبيرة في المعروض العقاري نتيجة تحرير الوحدات المجمدة التي ظلت خارج السوق لسنوات. على سبيل المثال، تشير التقديرات إلى وجود نسبة كبيرة من الوحدات مغلقة أو غير مستغلة بسبب العوائد المتدنية، وسيؤدي إنهاء هذه العقود إلى إعادة دمج تلك الوحدات في دورة النشاط العقاري، مما يزيد من العرض ويخفف الضغط على الطلب. هذا المعروض الإضافي سيسهم في التخفيف من حدة أزمة نقص المساكن في المناطق الحضرية ويمنح المطورين فرصة الاستثمار في المباني القديمة وإعادة تأهيلها.
إضافة إلى ذلك، يؤدي رفع القيمة الإيجارية تدريجيًا إلى تصحيح فجوة الأسعار بين القيمة القانونية والقيمة السوقية للعقارات. فالزيادات المدروسة ستقرب الإيجارات من قيمتها الحقيقية، ما يعني زيادة دخل المالكين وتعزيز قدرتهم على صيانة العقارات والاستثمار فيها. وعلى المدى الطويل، من المتوقع أن يساهم هذا الإصلاح في تحقيق استقرار أكبر في سوق الإيجار حيث تعتمد الأسعار على آليات السوق بدلاً من تحديدات إدارية متجمدة. هذا الاستقرار سيعزز ثقة المستثمرين المحليين والأجانب في القطاع العقاري المصري، لا سيما مع وجود قانون واضح ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر.
من الناحية القانونية، أعاد القانون صياغة طبيعة العلاقة بين المالك والمستأجر. فبعد انقضاء الفترة الانتقالية، يتحول عقد الإيجار إلى عقد محدد المدة يخضع لأحكام القانون المدني، ويمكن لكل طرف الاتفاق على شروطه بحرية ضمن الحدود القانونية. هذا التحول يعزز مبدأ حرية التعاقد ويزيل الكثير من أسباب النزاع التي تراكمت بسبب الاستثناءات التي كانت تمنحها قوانين الإيجار القديمة. كما ألزمت النصوص التشريعية الجديدة الدولة بضمان عدم تشريد أي مواطن، ما يعكس الحرص على تحقيق العدالة الاجتماعية
الفرص التنموية أمام المطورين العقاريين
يفتح القانون الجديد نافذة واسعة لفرص التطوير العقاري في مصر. أولى تلك الفرص هي إعادة توظيف الأصول العقارية القديمة واستثمارها. فعقارات كثيرة ذات قيمة تاريخية أو تقع في مواقع متميزة ظلت عقودًا عاجزة عن تحقيق إمكاناتها الكاملة بسبب القيمة الإيجارية المنخفضة. بإمكان أصحاب تلك العقارات الآن استعادتها وضخ استثمارات في صيانتها أو تطويرها، مما يفتح الباب أمام شركات المقاولات والمطورين المتخصصين في تجديد المباني التاريخية للمشاركة في إحياء وسط المدن القديمة والحفاظ على التراث المعماري. هذه العملية لا توفر عوائد مجزية للمالكين والمطورين فحسب، بل تسهم أيضًا في حماية التراث العمراني من الانهيار وتحويل المباني الآيلة للسقوط إلى مشاريع اقتصادية ذات قيمة.
من زاوية أخرى، تحرير الوحدات السكنية والتجارية المجمدة سيزيد من حركة التداول العقاري. المالك الذي كان عاجزًا عن بيع أو تطوير عقاره بسبب عقود الإيجار الممتدة يمكنه الآن بيع العقار أو إعادة تطويره بالتعاون مع مطورين عقاريين. هذا يعني زيادة في الصفقات وتنشيط سوق البيع والشراء في القطاع، خاصة في الأحياء العريقة التي تحررت وحداتها. كما يشمل المعروض الجديد المحلات التجارية والوحدات الإدارية القديمة، ما يتيح إعادة استغلالها في مشاريع تجارية حديثة أو مكاتب عصرية. ووفقًا لتقديرات غرفة التطوير العقاري، من المتوقع أن يسهم القانون في تحريك مئات الآلاف من الوحدات المجمدة، وهو ما سيزيد من الاستثمارات في السوق العقارية.
علاوة على ذلك، قد يتطلب توفير مساكن بديلة للمستأجرين إنشاء مشاريع إسكان جديدة، مما يخلق فرصًا للشركات العقارية للمشاركة في هذه المشروعات، سواء عبر المقاولات أو الشراكات مع الحكومة. هذا قد يشمل التوسع في المدن الجديدة على أطراف القاهرة وغيرها، وبالتالي تحريك الاقتصاد في تلك المناطق من خلال زيادة الطلب على الخدمات والمرافق. كما يوفر القانون بيئة قانونية مستقرة تشجع رؤوس الأموال على دخول القطاع دون الخوف من قيود أو مشكلات قانونية مستقبلية
التحديات المحتملة
التحدي الاجتماعي
رغم الفرص الكبيرة، يحمل تطبيق القانون تحديات اجتماعية واقتصادية تستوجب معالجة حكيمة. يتمثل أول تلك التحديات في خوف بعض فئات المجتمع من حدوث إخلاءات جماعية بعد انتهاء الفترة الانتقالية، خاصة في الأحياء الشعبية حيث تتركز عقود الإيجار القديم. قد يجد المستأجرون القدماء، خصوصًا من أصحاب الدخول المحدودة، صعوبة في تحمل تكاليف الإيجار في السوق المفتوحة بعد انتهاء عقودهم. لذلك يجب على الدولة توفير آليات دعم مناسبة، سواء من خلال برامج إسكان اجتماعي أو مساعدات مالية أو خيارات تمويل، لتسهيل انتقال هذه الفئات إلى مساكن جديدة دون اضطراب اجتماعي
التحدي الاقتصادي والمالي
التحدي الثاني يرتبط بتوفير البدائل السكنية بكميات كبيرة. تشير التقديرات إلى أن الدولة قد تضطر لتأمين عدد ضخم من الوحدات السكنية لتعويض الوحدات التي سيتم إخلاؤها، وهو ما قد يتطلب استثمارات بمليارات الجنيهات. تنفيذ هذا الالتزام يتطلب تخطيطًا ماليًا وإداريًا متكاملاً، خاصة في ظل التحديات التي تعاني منها الموازنة العامة. ويشمل ذلك ليس فقط بناء الوحدات، بل إنشاء مرافق وخدمات في المدن الجديدة لضمان بيئة عمرانية متكاملة. نجاح هذه الخطة مرهون بقدرة الدولة على التنفيذ بكفاءة ووتيرة مناسبة خلال سنوات الانتقال
التحدي القانوني والتنظيمي
يرتبط التحدي الثالث بالطريقة التي ستُنفذ بها عمليات الإخلاء وضمانات توفير البدائل. فالتطبيق العملي قد يواجه عقبات إذا لم يتوافر تنسيق مسبق وترتيبات محكمة لكل حالة. لذلك يجب على الجهات التنفيذية إعداد قوائم دقيقة للمستأجرين المستحقين للوحدات البديلة، ودراسة أوضاعهم الاجتماعية والصحية، والتواصل معهم بوضوح بشأن الإجراءات والتوقيت. كما يتعين على القضاء أن يكون جاهزًا لحسم النزاعات بسرعة منعًا لتعطيل عملية إعادة التوازن. هناك أيضًا حاجة لرصد ومكافحة الممارسات غير القانونية، مثل تأجير الوحدات القديمة من الباطن أو الالتفاف على أحكام القانون، والتي قد تضعف أثره الإيجابي
التحدي السياسي والمجتمعي
التحدي الأخير يتعلق برد فعل المجتمع ورسوخ القبول بالقانون. فنجاح الإصلاح لا يتحقق بالنصوص وحدها، بل يحتاج إلى قبول مجتمعي واسع. يرى بعض الخبراء أن رضا الجمهور سيعتمد على قدرة الدولة على الموازنة بين الإصلاح الاقتصادي والعدالة الاجتماعية خلال فترة الانتقال. من هنا تبرز أهمية حملات التوعية الإعلامية لتفسير أهداف القانون والتزاماته، وفتح قنوات للتواصل مع المواطنين ومعالجة استفساراتهم وشكاواهم. كما يجب على المالكين والمستأجرين والمطورين تبني رؤية مشتركة ترى في القانون فرصة لإحداث تحول إيجابي بعيدًا عن النزاعات
توصيات عملية
دور الحكومة
يتعين على الجهات الحكومية المعنية الإسراع في إصدار اللوائح التنفيذية للقانون، وتحديد إجراءات الإخلاء وتوفير البدائل بشفافية، مع رصد الموارد اللازمة لتمويل مشاريع الإسكان البديل ضمن جداول زمنية واضحة. كما يجب مراقبة السوق لضبط أي ممارسات احتكارية أو ارتفاع غير مبرر في الإيجارات. يُنصح بتكثيف حملات التوعية لتوضيح حقوق وواجبات الطرفين، وتخصيص قنوات دائمة لاستقبال الاستفسارات والشكاوى ومعالجتها بسرعة
دور المطورين العقاريين
على المطورين العقاريين تبني رؤية استثمارية طويلة المدى، بحيث لا يكتفون بتحقيق أرباح سريعة من شراء العقارات القديمة وبيعها بعد إخلائها، بل يدخلون في شراكات مع أصحاب العقارات لتطوير تلك المباني وتحويلها إلى مشاريع حديثة مربحة للجميع. وينبغي على المطورين مراعاة البعد الاجتماعي في مشاريع التطوير، مثل الحفاظ على هوية الأحياء التاريخية وتوفير بدائل ملائمة للسكان في إطار خطط التنمية. إن الالتزام بمبادئ التنمية المستدامة يعزز ثقة المجتمع المحلي في القطاع الخاص ويجذب المستثمرين
دور المالكين والمستأجرين
المطلوب من المالكين الالتزام بروح القانون وعدم التعجل في إجراءات الإخلاء، مع التخطيط المبكر لكيفية استثمار عقاراتهم بعد استعادتها سواء من خلال التطوير أو البيع أو التأجير الحر بأسعار عادلة. أما المستأجرون، فعليهم متابعة الإجراءات الحكومية للحصول على السكن البديل إن كانوا من المستحقين، أو البحث عن خيارات سكنية أخرى خلال الفترة الانتقالية بدعم من برامج الدولة والأسرة، مع فهم أن القانون يهدف إلى تحقيق الصالح العام بتوازن. إن التعاون والالتزام المتبادل سيجنّب الجميع نزاعات لا طائل منها
رؤيتنا كمكتب الدكتور مصطفى الروبي
لقد كان مكتب الدكتور مصطفى الروبي – محامون . مستشارون – في طليعة المتابعين لتطورات هذا القانون منذ بداية طرحه، حيث نشر سلسلة من المقالات والتحليلات القانونية التي شرحنا فيها الأسس التشريعية للقانون وآثاره على المجتمع والاقتصاد. ونؤكد في هذا السياق على التزام المكتب بتقديم الاستشارات القانونية المتخصصة لعملائه من مالكين ومستأجرين ومطورين، لمساعدتهم على فهم حقوقهم وواجباتهم وكيفية الاستفادة من الفرص التي يتيحها القانون. كما يدعو المكتب الجهات التشريعية إلى مواصلة تحسين الأطر القانونية المتعلقة بالإيجارات لضمان تحقيق توازن دائم بين الحماية الاجتماعية والتحفيز الاقتصادي، ويؤكد أنه سبق له التنبيه إلى ضرورة تحديث التشريعات العقارية وإنهاء العقود القديمة في مقالات سابقة
خاتمة
يُعد قانون الإيجار الجديد خطوة تاريخية في مجال التشريع العقاري بمصر؛ إذ يضع حدًا لأزمة الإيجارات القديمة التي استمرت لأكثر من سبعين عامًا. من الجانب الاقتصادي، سيحرر القانون القيمة الحقيقية للعقارات ويعزز الاستثمار عبر رفع التشوهات السعرية وتقريب الإيجارات إلى قيمها السوقية. ومن الجانب القانوني والاجتماعي، يوازن القانون بين حق المالك في استرداد ملكيته وحق المستأجر في السكن الكريم، ويضع إطارًا واضحًا لعلاقة تعاقدية متوازنة. إن نجاح هذا القانون يعتمد على تكاتف جميع الأطراف؛ الحكومة والمطورون العقاريون والمالكون والمستأجرون، لتنفيذه بروح من التعاون والمرونة مع مراعاة البعد الاجتماعي. فإذا تم تطبيقه بشكل حكيم ومتوازن، يمكن أن يطلق دورة جديدة من الازدهار العقاري والتنمية العمرانية في مصر، ويحول أزمة طويلة الأمد إلى فرصة تاريخية لإعادة رسم خريطة الاستثمار العقاري. ونحن في مكتب الدكتور مصطفى الروبي نؤكد مجددًا استعدادنا للمساهمة في هذا التحول بتقديم الرأي القانوني والدعم المهني لكل من يرغب في فهم القانون واستثمار فرصه.
الدكتور مصطفى الروبي يكتب عن: قانون الإيجار الجديد وأثره على التطوير العقاري بين الفرص والتحديات