الحصول على الجنسية المصرية عن طريق الاستثمار العقاري

مقدمة

أقر البرلمان المصرى قانون رقم 190 لسنة 2019 الذى عدّل قانون الجنسية المصري (رقم 26 لسنة 1975) وأنشأ برنامج الجنسية مقابل الاستثمار، وهو برنامج يسمح للأجانب بالحصول على الجنسية المصرية عبر عدد من الخيارات الاستثمارية. بدأ البرنامج فعلياً فى 2021، ثم تم تعديل شروطه فى 2023 عبر قرار مجلس الوزراء رقم 876 لسنة 2023 الذى خفض مبالغ الاستثمار وأتاح السداد على أقساط. فى أكتوبر 2024 أصدرت الحكومة قواعد جديدة تسهل الاستثمار العقارى وتسمح لمجموعة من المستثمرين بتشارك عقار واحد بشرط ألا تقل حصة كل فرد عن 300 ألف دولار. هذه المقالة تحلل بدقة شروط برنامج الجنسية عبر الاستثمار العقارى وتفاصيله القانونية والإجرائية، مع عرض أبرز المشكلات العملية وأمثلة واقعية، وتختتم بنصيحة من مكتب دكتور مصطفى الروبى.

الأساس القانوني وبرامج الاستثمار

مسارات الاستثمار الأربعة

القانون المصرى يمنح الأجانب حق الحصول على الجنسية عبر أربعة مسارات استثمارية رئيسية:

مساهمة غير قابلة للاسترداد – 250 ألف دولار: يدفع المستثمر مساهمة لمرة واحدة للخزانة العامة. يمكن سداد هذا المبلغ على أقساط خلال عام. هذه الطريقة هى الأسرع ولكنها غير قابلة للاسترداد.
الاستثمار العقارى – 300 ألف دولار فأكثر: يتيح شراء عقار أو أكثر بقيمة لا تقل عن 300 ألف دولار. منذ أكتوبر 2024 أصبح مسموحاً للمستثمرين أن يشاركوا فى شراء عقار واحد بشرط ألا تقل حصة كل منهم عن 300 ألف دولار. العقارات يمكن أن تكون سكنية أو تجارية أو أراضى، سواء جاهزة أو تحت الإنشاء، شريطة أن يكون لديها ترخيص بناء. يشترط أيضاً فتح حساب شخصى فى مصر وتحويل المبلغ بالدولار قبل تحويله للجنيه عند شراء عقار من مطور خاص، بينما تسمح الدولة للمستثمرين بشراء العقارات الحكومية مباشرة من الخارج.
استثمار فى شركة – 350 ألف دولار + تبرع 100 ألف دولار: يمكن للمستثمر إنشاء شركة جديدة أو الاستثمار فى شركة مصرية قائمة بمبلغ لا يقل عن 350 ألف دولار، مع دفع مساهمة غير قابلة للاسترداد قدرها 100 ألف دولار. لا يفرض القانون حدًا أدنى أو أقصى لحصة المستثمر فى الشركة، إلا أن فشل المشروع فى توفير فرص عمل مصرية قد يؤدى إلى رفض الطلب.
إيداع مصرفى – 500 ألف دولار: يودع المستثمر مبلغاً فى البنك المركزى لمدة ثلاث سنوات بدون فائدة، ويُسترد المبلغ بعد انتهاء المدة بالجنيه المصرى وفق سعر الصرف المعلن. هذا الخيار هو الأعلى تكلفة، وقد يؤدى تدهور سعر العملة المحلية إلى تقليص العائد الفعلى.

الشروط العامة للمتقدمين

إلى جانب المسارات السابقة، يجب أن يتوافر فى مقدم الطلب شروط عامة مثل بلوغ 18 عاماً، وامتلاك سجل جنائى نظيف، وإثبات مصدر قانونى للأموال، واجتياز الفحوص الطبية والأمنية. تشمل الطلبات الزوج/الزوجة والأبناء القُصّر (دون 21 عاماً)، لكن الزوج/الزوجة يحصل على الجنسية بعد عامين من منحها للمتقدم الرئيسى.

خطوات التقديم والإجراءات

الاستشارة والدراسة الأولية: يجرى مكتب الجنسية المصرى مراجعة أولية ودراسة للتأكد من أهلية المستثمر.
جمع المستندات: تشمل جواز السفر، وشهادة الميلاد، وشهادات الحالة الجنائية، وإثبات مصدر الأموال، وشهادة طبية.
سداد رسم حكومى قدره 10 آلاف دولار: يعد هذا الرسم ثابتاً لجميع المسارات ولا يتغير بتعدد أفراد الأسرة.
تقديم الطلب: تُقدّم الطلبات شخصياً فى القاهرة إلى وحدة الجنسية بمجلس الوزراء.
الفحص الأمنى والموافقات: يخضع المتقدم لفحص أمنى يستغرق نحو ثلاثة أشهر. فى حالة القبول المبدئى يُطلب منه تحويل الاستثمار المتفق عليه.
تحويل الاستثمار: بعد تحويل الأموال والتحقق منها، تصدر الموافقة النهائية ويُمنح الشخص الجنسية المصرية.

شروط الاستثمار العقاري وتطبيقاته

الاستثمار العقارى هو الخيار الأكثر شعبية نظراً لثبات قيمته وإمكانية استرداد رأس المال بعد خمس سنوات مع الاحتفاظ بالجنسية. أهم المتطلبات:

قيمة الاستثمار: 300 ألف دولار على الأقل لكل مستثمر. يسمح القانون منذ أكتوبر 2024 بتشارك العقار الواحد من قبل عدة مستثمرين بشرط أن يكون نصيب كل منهم مساوياً أو أكبر من 300 ألف دولار.
نوع العقار: قد يكون سكنياً أو تجارياً أو أرضاً، سواء كان جاهزاً أو تحت البناء، بشرط وجود تصريح بناء.
نقل الأموال: يجب تحويل ثمن العقار بالدولار إلى حساب المستثمر فى مصر قبل شراء عقار من مطور خاص، ثم تحويله إلى الجنيه المصرى. أما العقارات الحكومية فيتم السداد مباشرة من الخارج.
التصرف فى العقار: لا يجوز بيع العقار إلا بعد مرور خمس سنوات لضمان بقاء الجنسية. بعض المصادر تشير إلى أن البيع المبكر قد يؤدى إلى سحب الجنسية وفرض غرامة بنسبة 15 ٪ من قيمة الصفقة.

التحديات والمشكلات العملية

رغم سهولة الشروط مقارنة ببرامج أخرى، يواجه المستثمرون عدة تحديات عملية يتعين معرفتها قبل اتخاذ القرار:

تقلب سعر الصرف: الوديعة البنكية تُسترد بالجنيه المصرى بحسب سعر الصرف يوم الاسترداد. فى عام 2024 خسر بعض المستثمرين الذين اختاروا الإيداع المصرفى حوالى 12 – 15 ٪ من قيمة استثماراتهم بسبب انخفاض الجنيه. لذا يُعد الاستثمار العقارى أكثر أماناً من ناحية القيمة طويلة الأجل.
رفض الطلبات الاستثمارية: تشير بعض التقارير إلى أن نحو 43 ٪ من الطلبات المقدمة للحصول على الجنسية من خلال الاستثمار فى الشركات رُفضت بسبب عدم استيفاء متطلبات خلق وظائف للمصريين أو عدم وضوح مصادر الأموال. لذا يجب اختيار مشروع واضح وملتزم بخلق فرص عمل.
خطورة المشروعات غير المرخصة: تشترط التعديلات الجديدة امتلاك المشروعات العقارية لترخيص بناء سليم. كثير من المشروعات الخاصة فى السوق المصرية قد لا تتمتع بالترخيص الكامل، مما يعرض المستثمر لخطر رفض الطلب وسحب الجنسية فى حالة اكتشاف المخالفة. لذلك ينصح بالتعامل مع مطورين موثوقين وإجراء فحص قانونى للعقار.
فترة احتجاز العقار: يمنع بيع العقار قبل مرور خمس سنوات؛ البيع المبكر يؤدى إلى سحب الجنسية وسداد غرامة. يجب أن يكون المستثمر مستعداً لربط أمواله فى عقار لمدة طويلة.
فتح حساب مصرفى للمستثمرين الأجانب: يلزم القانون فتح حساب بالدولار فى أحد البنوك المصرية عند شراء عقار خاص. ورغم أن البنك المركزى أصدر تعليمات لتسهيل فتح حسابات للأجانب، فإن البيروقراطية وطلبات المستندات قد تسبب تأخيراً.
تقارير عن حالات تلاعب: انتشرت بعض الحالات فى السوق حيث قام وسطاء بعرض عقارات بأسعار أقل من الحد القانونى أو بدون تراخيص، مما أدى إلى رفض طلبات العملاء. يجب الحذر من هذه العروض ومراجعة المستندات بعناية.

أمثلة واقعية

خسائر الوديعة البنكية: فى 2024 أفادت تقارير من موقع متخصص بأن المستثمرين الذين اختاروا برنامج الإيداع المصرفى فقدوا بين 12 و 15 ٪ من قيمة ودائعهم بسبب انخفاض قيمة الجنيه المصرى. هذا المثال يوضح خطورة اختيار الإيداع كوسيلة للحصول على الجنسية دون مراعاة مخاطر العملة.
رفض طلبات المشاريع: سجلت التقارير أيضاً أن 43 ٪ من طلبات الجنسية عبر الاستثمار فى الشركات رُفضت نتيجة عدم استيفاء معايير التوظيف أو عدم القدرة على إثبات مصادر الأموال. لذلك يجب التنسيق مع محامين متخصصين لوضع خطة عمل واضحة وتقديم مستندات شاملة.
البيع المبكر للعقار: هناك حالات لمستثمرين باعوا عقاراتهم قبل انتهاء فترة الحظر، ما أدى إلى سحب الجنسية ودفع غرامة مالية. يبرز هذا المثال ضرورة الالتزام الصارم بشرط الاحتفاظ بالعقار لمدة خمس سنوات.

فوائد الحصول على الجنسية المصرية

على الرغم من التحديات، يمنح برنامج الجنسية عبر الاستثمار مزايا مهمة للمستثمرين:

السفر دون تأشيرة: يمنح جواز السفر المصرى إمكانية السفر إلى حوالى 67 دولة بدون تأشيرة أو بتأشيرة عند الوصول.
الاحتفاظ بالجنسية الأصلية: يسمح القانون المصرى بالازدواجية الجنسية، ما يتيح للمستثمر الاحتفاظ بجنسيته الأصلية.
إمكانية الحصول على تأشيرة E‑2 الأمريكية: يمكن للمصريين الحصول على تأشيرة E‑2 للاستثمار فى الولايات المتحدة، وغالباً ما يُعتبر استثمار 100 ألف دولار كافياً للتأهل.
إعفاءات ضريبية: يوفر القانون تسع مناطق حرة معفاة من ضريبة الشركات، ويمكن للمستثمرين تأسيس شركات بميزة ضريبية.
خدمات صحية وتعليمية مجانية: يحصل المواطنون المصريون على الرعاية الصحية والتعليم مجاناً.

نصيحة مكتب الدكتور مصطفى الروبي

برنامج الجنسية المصرية عبر الاستثمار يوفِّر فرصة فريدة للحصول على جواز سفر ثانٍ وحقوق إقامة واستثمار داخل مصر، لكنه يتطلب فهماً عميقاً للتشريعات وتنفيذه بدقة. من المهم التأكد من أن الأموال تُحول من الخارج وفقاً للضوابط، وأن العقارات أو المشاريع المختارة مستوفية للشروط القانونية، وأن المتقدم مستعد لتحمل فترة احتجاز رأس المال والمخاطر المتعلقة بتقلبات العملة.

ننصح كـ مكتب دكتور مصطفى الروبي كل من يفكر في الانضمام إلى برنامج الجنسية عبر الاستثمار بأن يستشير محامياً متخصصاً لمراجعة جميع الخطوات والوثائق، وإجراء العناية الواجبة قبل التعاقد على أي عقار أو مشروع، وتجنب التعامل مع وسطاء غير موثوقين. كما نشدد على ضرورة الالتزام بجميع الشروط الزمنية والقانونية لتفادى سحب الجنسية أو خسارة الاستثمارات.

كتابة واعداد دكتور مصطفى الروبي