شراء العقار كطريق للحصول على الجنسية المصرية

تطور تشريعي

بدأت مصر فى عام 2020 تنفيذ برنامج منح الجنسية مقابل الاستثمار بإطار قانونى يستند إلى قانون الجنسية رقم 26 لسنة 1975 وتعديلاته. فى مارس 2023 عدَّل مجلس الوزراء المصرى المادة 11 لتوسيع نطاق من يحق لهم الحصول على الجنسية من خلال شراء عقار، فلم يعد ذلك مقتصراً على شراء عقارات مملوكة للدولة، بل أصبح مسموحاً بشراء عقار من مطوّرين خاصين. فى الوقت نفسه صدر قرار رئيس الوزراء رقم 876 لسنة 2023 الذى حدّد الحد الأدنى لسعر العقار المؤهل للحصول على الجنسية بمبلغ 300,000 دولار أمريكى، مع توفير بدائل أخرى (إيداع مصرفى أو استثمار فى مشروع تجارى) للمتقدمين.

فى أبريل 2023 أوضحت شركة فراجومِن العالمية للمحاماة أن هذه التعديلات خفضت الحد الأدنى السابق (500 ألف دولار) وأتاحت تقسيط ثمن العقار على مدى عام، بدلاً من السداد الفورى. كما خُفضت قيمة الاستثمار فى الشركات إلى 350 ألف دولار، وخُفضت قيمة الوديعة المصرفية من 750 ألف إلى 500 ألف دولار.

فى أكتوبر 2024 صدرت تعديلات إضافية أتاحت ملكية مشتركة لعقار واحد؛ بمعنى إمكانية تقدم أكثر من مستثمر بطلب مشترك لشراء نفس العقار شريطة أن تكون حصة كل منهم 300 ألف دولار على الأقل. كما نصت هذه التعديلات على إلزام المشروعات العقارية (سواء حكومية أو خاصة) بالحصول على تصريح بناء قبل اعتمادها فى البرنامج، وإلزام المستثمر الذى يختار شراء عقار من مطوّر خاص بفتح حساب مصرفى شخصى فى مصر لإيداع المبالغ بالدولار قبل تحويلها إلى الجنيه.

شروط الاستثمار العقاري للحصول على الجنسية

قيمة العقار: يجب أن لا تقل قيمة العقار أو مجموعة العقارات المشتراة عن 300,000 دولار أمريكى. يسمح بالتجمع فى عقار واحد بشرط أن تصل حصة كل مشترٍ إلى هذا الحد الأدنى.
نوع العقار والجهة البائعة: يجوز شراء عقار سكنى أو تجارى أو أرض سواء كان مملوكاً للحكومة أو للمطورين الخاصين. يُشترط أن يكون العقار أو المشروع حاصلاً على تصريح بناء رسمى.
الدفع والتقسيط: يمكن سداد ثمن العقار على أقساط خلال سنة واحدة. يجب تحويل المبالغ من الخارج بالدولار إلى حساب المستثمر فى مصر ثم إلى حساب البائع، ولا يقبل تحويل الأموال من داخل مصر أو بعملة محلية.
الاحتفاظ بالعقار: يجب الاحتفاظ بالعقار لمدة خمس سنوات على الأقل قبل بيعه. وبعد مرور هذه المدة يمكن للمستثمر بيع العقار دون فقدان الجنسية. بعض المصادر غير الرسمية تشير إلى أن بيع العقار قبل انتهاء السنوات الخمس قد يترتب عليه سحب الجنسية وغرامة مالية تصل إلى 15 % من قيمة الصفقة، لذلك ينبغى توخى الحذر قبل الإقدام على بيع مبكر.
رسوم حكومية إضافية: يتوجب على المتقدم دفع رسم حكومى قدره 10 آلاف دولار كرسوم دراسة طلب. ويتعين سداد هذا الرسم عند تقديم ملف الاستثمار بغض النظر عن عدد أفراد الأسرة المرافقين.

الإجراءات العملية

1. إعداد الملف

الوثائق الشخصية: جواز سفر ساري، شهادة ميلاد، شهادة زواج أو طلاق (إن وُجدت)، وصور شخصية.
إثبات مصدر الأموال: يجب تقديم إثبات مصدر الأموال بالدولار وتحويلها من خارج مصر من خلال بنك معتمد.
فحص قانونى للعقار: ينصح بإجراء بحث ملكية فى مكتب الشهر العقارى للتأكد من خلو العقار من الرهون أو المنازعات وامتلاكه تصريح بناء.
عقد شراء: توقيع عقد ابتدائى أو نهائى وتوثيقه فى الشهر العقارى مع الاحتفاظ بإيصال التحويلات.

2. تقديم الطلب ودفع الرسوم

التقدم بطلب لدى وحدة منح الجنسية التابعة لمجلس الوزراء ودفع رسم 10 آلاف دولار.
تقديم كافة المستندات وعقد شراء العقار وإيصالات التحويل.
إذا كان العقار من مطوّر خاص، يجب فتح حساب مصرفى شخصى فى مصر لتحويل الأموال. يتعين التأكد من أن البنك يتيح فتح حسابات للأجانب وتحويل العملات الأجنبية وفقًا لتعليمات البنك المركزى.
يتم إجراء فحص أمنى وقانونى للمتقدم ومرافقيه، بما يشمل التحقق من السجل الجنائى والفحص الطبى.

3. متابعة التقسيط

فى حالة اختيار التقسيط، يجب الالتزام بدفع كامل ثمن العقار خلال سنة، وإرفاق إثبات كل دفعة.
التأخر عن سداد الأقساط فى الوقت المحدد قد يؤدى إلى رفض الطلب أو تأخيره.

4. إصدار القرار

بعد اكتمال الفحوص ودفع المبلغ بالكامل، تصدر وحدة الجنسية قرارًا مبدئيًا بالموافقة.
بعدها يتم إصدار شهادة الجنسية ثم استخراج الرقم القومى وجواز السفر المصرى للمستثمر وأفراد أسرته.
يستغرق الإجراء عادةً ما بين 6 إلى 12 شهرًا، وقد يختلف حسب اكتمال المستندات وسرعة التحويلات.

التطبيقات القضائية والعملية

على الرغم من حداثة مسار الجنسية العقارية، ظهرت بعض المسائل العملية التى ينبغى الانتباه لها:

النزاعات حول ملكية العقار: يجب التأكد من تسجيل العقد بالشهر العقارى. بعض المستثمرين واجهوا مشاكل فى تسجيل العقارات المباعة من مطورين غير مرخصين أو مشروعات مخالفة، ما أدى إلى تأخير الحصول على الجنسية أو رفض الطلب.
التقسيط وإثبات التحويل: هناك حالات لم يتم فيها قبول الطلب بسبب تحويل جزء من الأقساط من داخل مصر أو بعملة غير الدولار؛ لذا يجب الالتزام بتحويل المبالغ من الخارج وإرفاق إيصالات التحويل بالدولار.
تغيير سعر العملة: نظراً لتقلب سعر الجنيه المصرى، قد يتأثر المقابل بالجنيه عند تحويل المبلغ أو استرداده. يُنصح بالتحويل بالدولار وفقًا لسعر البنك المركزى مع الاحتفاظ بإيصالات التحويل.
التطويرات غير المكتملة: بعض المستثمرين تعاقدوا على وحدات تحت الإنشاء ولم يحصلوا على تصريح بناء أو لم يُستكمل المشروع، مما أدى إلى تأخير الحصول على الجنسية. ينصح بالاستثمار مع مطورين معتمدين ذوى سجل إنجازات.
ملكية مشتركة: بعد السماح بالملكية المشتركة، ظهر استفسار حول آلية توزيع الحصص وكيفية إثبات الحد الأدنى لكل متقدم. يجب توضيح نسب الملكية فى عقد الشراء وتوثيق التحويلات لكل شريك لضمان عدم حدوث نزاع عند فحص الطلب.

أسئلة شائعة

هل يمكن شراء العقار من أى مطور خاص؟ نعم، وفقاً لتعديلات 2023 و2024 يمكن شراء العقار من مطورين خاصين أو من الدولة بشرط أن يكون المشروع مرخصاً وبسعر لا يقل عن 300 ألف دولار.
هل يُسمح بالتقسيط؟ نعم؛ يمكن تقسيط المبلغ على فترة تصل إلى سنة.
متى يمكن بيع العقار؟ يجب الاحتفاظ بالعقار خمس سنوات على الأقل، وبعدها يمكن بيعه دون فقدان الجنسية.
هل تُسترد الأموال؟ قيمة العقار تظل ملكاً للمستثمر ويمكن بيع العقار بعد خمس سنوات. أما الرسوم الحكومية والتبرع والوديعة المصرفية (إن اختارها المستثمر) فليست قابلة للاسترداد.
ما مدة إجراءات الحصول على الجنسية؟ عادةً تستغرق العملية من 6 إلى 12 شهرًا.
هل تشمل الجنسية الأسرة؟ يمكن ضم الزوجة والأولاد القُصَّر فى الطلب، ويُمنحون الجنسية مع المتقدم، بينما تحصل الزوجة على الجنسية رسمياً بعد سنتين من حصول الزوج.

نصائح مكتب دكتور مصطفى الروبي

بصفتنا مكتب الدكتور مصطفى الروبي المتخصص في قضايا الجنسية والاستثمار، ننصح بما يلى لضمان نجاح طلبكم:

إجراء الفحص القانونى للعقار قبل تحويل أى مبالغ للتأكد من عدم وجود رهون أو نزاعات وتوافر تصريح بناء.
الاعتماد على مطورين معروفين ولديهم سجل تسليم مشروعات مكتملة لتجنب التأخير أو عدم الحصول على التصاريح.
فتح حساب مصرفى مبكرًا فى أحد البنوك المصرية التى تسمح بفتح حسابات للأجانب، وتجهيز خطة تحويل بالدولار خلال سنة وفق جدول واضح.
توثيق جميع التحويلات والإبقاء على نسخ من العقود والإيصالات لتقديمها عند الطلب.
الالتزام بفترة الاحتفاظ بالعقار وعدم محاولة بيعه قبل مرور خمس سنوات لضمان عدم تعرض الجنسية للسحب.
الاستعانة بمحامٍ متخصص لمتابعة إجراءات التقسيط، تسجيل العقار، والتواصل مع وحدة منح الجنسية لتفادى أى عقبات.

الالتزام بهذه التوصيات والضوابط القانونية يساعد في الحصول على الجنسية المصرية عبر مسار الاستثمار العقاري بسلاسة ويضمن استدامة الحقوق المكتسبة.

كتابة واعداد الدكتور مصطفى الروبي